Das Immobilien Lexikon

Die wichtigsten Begriffe kurz zusammengefasst

A

Ablöse

Bei der Ablöse handelt es sich um eine einmalige Zahlung, welche bei Abschluss eines Mietvertrages fällig wird.

Abschläge

Die Abschläge zum Richtwert entstehen aus dem Vergleich mit einer gesetzlichen Normwohnung. Abschläge zum Richtwert sind zum Beispiel in folgenden Fällen möglich: bei fehlendem Lift, Befristung, bei überdurchschnittlicher Lärm- oder Geruchsbelästigung usw..

E

Einwendungen 

Wenn es bei einer gerichtlichen Kündigung Widerstände gibt, müssen die Einwände innerhalb von 4 Wochen eingebracht werden.

Eintrittsrecht in den Mietvertrag 

Das sogenannte Eintrittsrecht wird bei einem Todesfall des Mieters für folgende Angehörige gewährt: Ehegatten, Lebensgefährten, Enkelkinder, Kinder und Geschwister. Jedoch wird das Recht darauf nur gewährt, wenn ein dringendes Wohnbedürfnis besteht und die beiden zusammen in einem Haushalt gelebt haben.

Die Pflicht zur Erhaltung 

Unter der Erhaltungspflicht versteht man die Wohnungsübergabe nach Ende des Mietvertrages unter den gleichen Zuständen wie bei der Anmietung. Die Beschädigungen vom Mieter oder der Mieterin müssen ersetzt werden, die gewöhnliche Abnützung ist jedoch nicht durch den Mieter zu ersetzen.

I

Indexanpassungen 

Durch Indexanpassungen wird der Mietzins durch den Vermieter an die Inflation angepasst. Indexanpassungen dürfen durchgeführt werden, wenn der Verbraucherpreisindex um 5 Prozent angestiegen ist. Die Indexanpassungen müssen vom Vermieter innerhalb der Frist eingefordert werden. Im Zuge des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die Indexanpassung rückwirkend nicht möglich. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches ist eine rückwirkende Durchführung für drei Jahre möglich.

Investitionen der Vermieter

Wenn der Vermieter Investitionen tätigt, können diese einen Einfluss auf die Höhe des Mietzinses haben. Jedoch darf für die Investitionen keine Investablöse eingefordert werden.

K

Kategoriemietzins 

Der Kategoriemietzins wird im Mietrechtsgesetz 1981 geregelt. Der Kategoriemietzins gilt für Wohnungs-Mietverhältnisse in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen, wenn diese vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden. Der Miet-Abschluss muss zwischen den beiden Daten 1. Jänner 1982 und 1. März 1994 liegen.

Kaution

Als Kaution versteht man eine Sicherstellung für eine mögliche Beschädigung der Wohnung oder deren Einrichtung. Laut OGH darf diese maximal sechs Monatsmieten betragen und kann bar oder in der Form eines Sparbuches geleistet werden.

Kündigung

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis erfolgt die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter. Dieser muss eine Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung auf seiten des Vermieters kann nur über das Gericht erfolgen, wenn eindeutige Kündigungsgründe vorliegen.

Kündigungsfrist 

Die Kündigungsfrist kann vereinbart werden. Im Zuge von unbefristeten Mietverträgen bei Wohnungen mit monatlicher Zahlung der Miete wird meist ein Monat zum Monatsletzten vereinbart. Andernfalls wird diese entsprechend der Mietzahlungen vereinbart. Die Kündigung für Geschäfts- und Bürolokale erfolgt nach 3 Monaten jeweils per Quartalsende.

Kündigungsgründe des Vermieters/der Vermieterin 

Zu den eindeutigen Kündigungsgründen des Vermieters zählen: ein qualifizierter Mietzinsrückstand, eine grob unvorteilhafte Verwendung des Mietgegenstandes, ein unleidliches Verhalten des Mieters oder ein nachgewiesener Eigenbedarf des Vermieters.

M

Mahnung 

Eine Mahnung laut Paragraf 1118 ABGB kann ein Vermieter vor Gericht einbringen, wenn es einen qualifizierten Mietzinsrückstand gibt. In den meisten Fällen wird jedoch eine Mietzins- und Räumungsklage gewählt, da diese rascher wirksam wird.

MaklerInnen 

Die Makler und Maklerinnen dienen als Vermittler auf dem Immobilienmarkt. Sie sorgen für eine Vermietung bzw. einen Verkauf von Immobilien im Auftrag des Eigentümers. Hierfür erhalten Sie ein Honorar, welches gesetzlich geregelt ist.

Mehrwertsteuer 

Die Mehrwertsteuer für Wohnungsmieten und Betriebskosten liegt bei 10 Prozent. Die Mehrwertsteuer für Büro- und Geschäftsmieten sowie Heizkosten beträgt 20 Prozent.

Meldepflicht 

Eine Meldepflicht ist bei einem Aufenthalt ab drei Tagen zu leisten. Diese ist auch ohne eine Zustimmung des Vermieters beziehungsweise der Vermieterin zu leisten.

Mietanbote 

Wenn die Mietanbote angenommen werden, gelten diese als Mietvertrag. Aus diesem Grund ist es wichtig, vor der Unterfertigung über alle Einzelheiten sowie mögliche Konsequenzen zu sprechen.

Mietrechtsgesetz

Das Mietrechtsgesetz – kurz MRZ – sorgt für die Regelung der Mietverhältnisse in Bezug auf Wohnungen und Geschäftsräume, welche ab dem 1. Jänner 1982 abgeschlossen wurden. Davon ausgenommen sind aber Mietverhältnisse über Dienstwohnungen, Zweitwohnungen und Ferialwohnungen. Diese Ausnahme ist im Absatz 2 MRG geregelt.

Mietvertrag 

Der Mietvertrag ist sowohl schriftlich als auch mündlich gültig. Zu den Eckpunkten des Mietvertrags zählen die Vereinbarung über das Mietobjekt und den Mietzins.

Mietzins 

Der Mietzins setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen: Hauptmietzins, Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Mehrwertsteuer.

MitbewohnerInnen 

Als Mitbewohner und Mitbewohnerinnen gelten die Kinder, der Lebensgefährte und die/der Sorgepflichtige.

O

Option des Mieters/der Mieterin auf Verlängerung des Mietvertrages 

Es ist möglich, eine Option des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrages zu vereinbaren. Je nach Formulierung kann diese aber auch als eine nicht verbindliche Zusage gesehen werden.

Q

Quittungen

Egal, um welche Zahlungen es sich handelt (Mietszahlungen, Provision, Ablöse, Kaution, Betriebskosten) – die Quittungen sollten stets für alle Zahlungen aufbewahrt werden.

S

Sachverständiger 

Die Sachverständiger werden vom Gericht angefordert, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Jedoch ist dies mit hohen Kosten verbunden. Daher ist manchmal eher die sogenannte einvernehmliche Auflösung mit dem Vermieter beziehungsweise mit der Vermieterin empfehlenswert.

Schlichtungsstellen 

Die sogenannten Schlichtungsstellen erfüllen die Aufgabe, die Gerichte zu entlassen. Diese kommen vor allem bei außergerichtlichen Streitigkeiten, insbesondere bei der Feststellung der Adäquatheit des Hauptmietzinses sowie des Untermietzinses, zum Einsatz. Wenn eine Entscheidung durch die Schlichtungsstelle nicht nach spätestens drei Monaten getroffen wird, kann es zu einem Verfahren beim Bezirksgericht kommen.

Substandardwohnungen 

Unter Substandardwohnungen versteht man Wohnungen aus der Kategorie D. Substandardwohnungen sind im Wohnungsinneren nicht mit einer Wasserquelle oder einem WC ausgestattet.

U

Untermiete 

Bei der Untermiete wird das Mietobjekt durch den Mieter an dritte Personen weiter vermietet. In manchen Fällen kann die Untermiete im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Untermietzins 

Wenn es zur Weitervermietung der Wohnung durch den Hauptmieter kommt, wird der Untermietzins eingehoben. Der Untermietzins darf den zulässigen Hauptmietzins jedoch nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen.

W

Werkswohnung 

Sogenannte Werkswohnungen und Naturalwohnungen liegen nicht im Geltungsbereich des Mietrechts. Diese werden nach dem ABGB geregelt. Die Regelung sämtlicher Rechte und Pflichten erfolgt durch den Mietvertrag.

Widerruf

Einen Mietvertrag zu widerrufen ist ausgeschlossen.

Wohnbeihilfe 

Geförderte Wohnungen und frei finanzierte Immobilien erhalten eine vom Land gewährte Wohnbeihilfe. Die Wohnbeihilfe errechnet sich aus der Höhe des Familieneinkommens.

B

Befristung

Ein befristetes Mietverhältnis endet nach Ablauf einer bestimmten Zeit, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. Die Befristung bei Wohnungen muss mindestens 3 Jahre betragen und es gibt keine Höchstbefristung. Bei sämtlichen anderen Objekten sind beliebige Befristungen möglich.

Befristungsabschlag

Der Befristungsabschlag beträgt seit 1.7.2000 25 Prozent des Richtwertes und des angemessenen Mietzinses.

Betriebskosten

Zu den sogenannten Betriebskosten zählen Müllabfuhr, Wasser, Hausversicherung, Kanal, Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen des Hauses, Gebäudeversicherung, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Hausbesorgerkosten, Verwaltungshonorar und die Grundsteuer. Nicht zu den Betriebskosten werden jedoch die Erhaltungsarbeiten gezählt.

Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung erfolgt jedes Jahr bis zum 30. Juni und errechnet sich je nach Nutzfläche der einzelnen Wohnungen. Die uneinbringlichen Betriebskosten werden jedoch nicht auf die anderen Mieter und Mieterinnen aufgeteilt.

Betriebskostenprüfung

Eine Betriebskostenprüfung kann jeder Mieter und jede Mieterin durchführen. Diese erfolgt mittels Einsicht in die Belege.

H

Hauptmiete

Unter der Hauptmiete versteht man das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Mieter.

Hausbesorgerentgelt

Die Verrechnung des Entgelts für Hausbesorger erfolgt inklusive Sozialversicherung und Abgaben über die Betriebskosten.

L

LebensgefährtInnen

Die Lebensgefährten des Mieters werden häufig zu den Mitbewohnern gezählt. Daher ist als Vorsorgemaßnahme eine Berücksichtigung im Mietvertrag zu empfehlen. Ein Eintritt des Lebensgefährten in den Mietvertrag ohne Mieterhöhung ist möglich, wenn dieser mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Todestag zumindest drei Jahre im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben oder wenn Mieter und Lebensgefährte die Wohnung damals gemeinsam bezogen haben.

N

NachmieterInnen 

Nachmieter, welche vom derzeitigen Mieter vorgeschlagen werden, können nur einvernehmlich mit dem Vermieter berücksichtigt werden. Diese verfügen über keinerlei Rechtsanspruch über eine Wohnungsübernahme.

Nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes 

Von nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes spricht man, wenn sich der Mietgegenstand in einem beschädigten Zustand befindet. Auch wenn es eine wiederholte und über längere Zeit andauerende vertragswidrige Benützung gibt, spricht man von einem nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes.

Nutzfläche 

Zur Nutzfläche zählt die Gesamtfläche aller Räume eines Mietobjekts – inklusive Bad und WC. Erker, Loggien, Balkone und Terrassen zählen jedoch nicht dazu.

P

Pauschalmietzins 

Zum sogenannten Pauschalmietzins zählen neben dem Hauptmietzins auch die sonstigen Aufwände und Betriebskosten. Da die Betriebkosten fortlaufend im Ansteigen sind, führt dies immer wieder zu Konflikten. Seit dem 1. März 1994 ist es möglich, dass Gerichte oder Schlichtungsstelle den Pauschalmietzins in seine ursprünglichen Bestandteile aufgliedern. Dies ist jedoch nur auf Antrag möglich.

Provision 

Die Provision geht bei erfolgreichem Abschluss an den Makler beziehungsweise an die Maklerin. Die Höhe der Provision ist von der Immobilienart abhängig und kann bis zu drei Monatsmieten betragen.

R

Räumungsaufschub 

Bei einer Gefahr von drohender Obdachlosigkeit kann der sogenannte Räumungsaufschub laut Exekutionsordnung gewährt werden. Jedoch kann dieser nur auf drei Monate befristet gewährt werden, wobei höchstens ein zweimaliger Aufschub um insgesamt drei weitere Monate möglich ist.

Die Räumungsklage 

Eine Räumungsklage kann laut Paragraf 1118 ABGB von Seiten des Vermieters bei Gericht dargelegt werden. Jedoch müssen hierfür gesetzliche Gründe vorliegen.

Richtwerte 

Die sogenannten Richtwerte sind laut dem dritten Wohnrechtsänderungsgesetz bei sämtlichen Neuvermietungen seit dem 1. März 1994 gültig. Die Richtwerte werden alle zwei Jahr mit 1. April erhöht. Im Zusammenhang mit den Richtwerten müssen diverse Zuschläge und Abschläge berücksichtigt werden. Der aktuelle Richtwertmietzins kann unter folgendem Link ersehen werden:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003166

Rücktritt vom Mietvertrag 

Ein Rücktritt aus dem Mietvertrag ist laut Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes nur innerhalb einer Woche bei Vorhandensein einer zweiten Schrift des Mietvertrages möglich. Bei Vorliegen eines Mietangebotes ist ein Rücktritt bis höchstens 1 Monat nach der Erstbesichtigung möglich.

T

Tierhaltung

Die Haltung von Kleinsttieren in Mietwohnungen, wie zum Beispiel von Hamstern, Fischen, Kanarienvögeln etc., bedarf keiner Genehmigung und ist somit erlaubt. Ansonsten können die Vermieter ein Tierverbot in den Mietvertrag schreiben.

V

Verkauf 

Bei einem Wohnungsverkauf kommt es nicht zur außer Kraft Setzung der gültigen Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Außerdem darf es nicht zu einer Mieterhöhung kommen, außer es kommt zu einer ausdrücklichen Zustimmung auf Seiten des Mieters beziehungsweise der Mieterin.

Verlängerung des Mietvertrages 

Es kommt zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages, wenn es bei Ablauf einer Befristung zu keiner Geltendmachung innerhalb von 14 Tagen beider Vertragsteile kommt. Bei Mietverträgen, welche dem MRG komplett oder in Teilen unterliegen, kommt es beim ersten Versäumen zu einer dreijährigen Verlängerung. Dies ist auf Verträge anzuwenden, welche nach dem 30.9.2006 beendet wurden. Wenn es nach dieser wieder zu keiner Auflösung oder keiner neuen Befristungsvereinbarung kommt, handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis.

Vertragserrichtungskosten

Vertragserrichtungskosten können verrechnet werden, wenn es zu einem Abschluss des Mietvertrages kommt.

Verwaltungshonorar 

Das sogenannte Verwaltungshonorar bei Altbaumieten hängt von der Nutzfläche ab. Die Verrechnung erfolgt auf der Grundlage der Kategorie A. Diese liegt aktuell in folgender Höhe: https://www.ovi.at/aktuelles/detailansicht/valorisierung-der-kategoriebetraege-ab-februar-2018/

Vorauszahlung

Eine Vorauszahlung darf nicht größer sein, als der gesetzlich zulässige Hauptmietzinses aktuell beträgt.

X

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Z

Zuschläge zum Richtwert 

Es werden für besondere Ausstattungskriterien Zuschläge zum Richtwert verlangt. Dies ist bei einer besonderen Ruhelage, einer Grünlage, einem zusätzlichen Bad oder WC, einem Balkon, einer Loggia oder Terrasse, einem Lift, einer guten Belichtung, einer Südlage und einem Fernblick möglich.

Zustand der Wohnung 

Der Zustand der Wohnung sollte vor vor dem Mietbeginn und bei der Rückgabe der Wohnung exakt festgehalten werden. Auch etwaige Mängel sollten genau dokumentiert werden. Als Nachweis dafür eignen sich zum Beispiel Niederschriften, Fotos, Videos usw.